Nous vous proposons ci-après une série de définitions portant sur des termes couramment utilisés dans le cadre d’achats ou de locations immobilières

Appel de fonds

Lorsque vous achetez un appartement en V.E.F.A (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous le payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Lors de la signature, le promoteur vous remet un échéancier prévisionnel, indiquant le pourcentage du prix d’acquisition à verser à chaque étape de construction, et les dates estimées. A chaque nouvelle tranche de travaux, vous recevez donc un appel de fonds demandant le règlement du pourcentage du prix indiqué sur l’échéancier. Si vous avez recours à un crédit, votre banque débloque l’argent au rythme des appels de fond. Les intérêts intercalaires augmentent ainsi progressivement, à mesure des versements de la banque au promoteur.

Apport personnel

L’apport personnel correspond à la part financière dont vous disposez pour investir dans votre projet immobilier, indépendamment de la somme empruntée. Votre apport est constitué par votre épargne personnelle (revenus, héritages, dons…). En règle générale, il doit être compris entre 10 et 20 % du coût total de l’investissement. Néanmoins, il est tout à fait possible d’investir sans apport.

Bien immobilier

Terrain nu, maison, entrepôt ou immeuble de bureaux…un bien immobilier est par définition un bien qui ne peut être déplacé, qu’il soit ou non à usage de logement. En fonction de sa nature et de son utilisation, le bien immobilier sera soumis à différents régimes fiscaux. Une résidence principale, un appartement loué et un terrain nu ne sont ainsi pas soumis aux mêmes taxes

Capacité d’emprunt

Votre capacité d’emprunt est la somme maximale que vous pouvez emprunter et rembourser au prêteur (banque, société de crédit…). Elle est évaluée de telle sorte que vous n’ayez pas à rembourser plus de 33 % de vos revenus nets mensuels (taux d’endettement maximum légal). Selon le montant total de votre projet immobilier, votre capacité d’emprunt déterminera aussi le nombre de mensualités prévues pour le remboursement.

Charges de copropriété

Le coût d’entretien d’une résidence et de ses services est réparti entre l’ensemble des copropriétaires sous forme de charges de copropriété. Ces charges sont évaluées chaque année dans un budget prévisionnel établi en assemblée générale. Elles sont ensuite payées au rythme des appels de charges du syndic, habituellement tous les trimestres. Le montant des charges d’un copropriétaire dépend du nombre de tantièmes de copropriété attribué à son logement. Cette fraction exprimée en millièmes de l’ensemble des parties communes est calculée en fonction de la superficie et de la situation du logement.

On distingue deux types de charges courantes :

  • les charges générales couvrent la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de l’immeuble (assurances, nettoyage, honoraires du syndic, salaire du gardien). Elles sont payées par tous les copropriétaires
  • les charges des services et équipements (ascenseur, chauffage collectif, gaines de vide-ordures) sont payées en fonction de la jouissance.

Compromis de vente

Le terme de compromis de vente s’applique à l’immobilier ancien. Dans le cadre d’une vente en VEFA, on parle de contrat de réservation. Ces deux documents engagent légalement le vendeur et l’acquéreur, leur signature précède la signature de l’acte authentique de vente chez le notaire et s’accompagne du versement d’un dépôt de garantie.

Votre contrat de réservation reprend l’ensemble des informations concernant le bien que vous achetez : la description détaillée du logement et les plans, le prix de vente, la date de signature du contrat définitif, le délai d’achèvement des travaux. Il précise également quelles sont les conditions suspensives de vente, qui entraînent l’annulation de la réservation et le remboursement de votre dépôt de garantie. Parmi ces clauses, une concerne l’obtention du crédit immobilier : elle lie la vente à l’obtention du crédit.

Après la signature d’un contrat de réservation, vous disposez d’un délai de rétractation légal de sept jours.

Conditions suspensives

Les conditions suspensives désignent les conditions qui vous permettent, après signature d’un contrat de réservation, de renoncer à acheter en récupérant votre dépôt de garantie. Elles sont mentionnées dans le contrat de réservation.

Une de ces conditions suspensives, la « condition suspensive d’obtention de prêt », lie l’achat du logement à l’obtention d’un crédit immobilier. Elle indique avec précision le montant du prêt, son taux maximal et sa durée. Après la signature du contrat de réservation, le réservataire dispose d’un certain délai pour obtenir son crédit. Si, dans ce délai, son prêt est refusé, il doit adresser au vendeur et au notaire le refus de prêt communiqué par la banque. Ce refus suffit pour entraîner l’annulation du contrat de réservation et le remboursement immédiat du dépôt de garantie.

Parmi les autres conditions suspensives, on compte :
•    la non-tenue, du fait du vendeur, des délais de signature du contrat de vente définitif
•    une augmentation d’au moins 5 % du prix prévisionnel de vente
•    une modification du logement par rapport à sa description dans le contrat de vente, si les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement
•    la non-fourniture d’un des équipements fournis.

Domotique

Automatiser, centraliser et commander à distance…la domotique regroupe l’ensemble des technologies qui rendent la maison intelligente et réactive. Elle permet de mettre en réseau différents appareils électriques (volets roulants, appareils électroménagers, radiateurs, chauffe-eau…) pour ensuite les piloter, grâce à un boîtier fixe ou à une application de smartphone. Si la domotique améliore le confort et la sécurité, elle permet aussi d’optimiser la consommation énergétique. Surveiller ses dépenses en temps réel,  programmer des plages horaires de fonctionnement, éteindre le chauffage à distance…autant de façons de réaliser d’importantes économies d’énergie.

DPE (Diagnostic de Performance Energétique)

Depuis le 1er juillet 2007, le DPE doit obligatoirement être réalisé et présenté avant la mise en vente ou en location d’un logement. Il indique la consommation énergétique annuelle, exprimée en kWh et en euros et attribue l’« étiquette énergie » du logement (du A vert au G rouge). Le DPE fournit également les données clefs du bâtiment en matière d’isolation, de système de chauffage et de ventilation, et propose des pistes d’amélioration de son efficacité énergétique. La consommation annuelle indiquée par le DPE comprend le chauffage, la climatisation et la production d’eau chaude sanitaire, mais pas les appareils électriques spécifiques (lumières, appareils électroniques ou électroménagers).

Garantie financière d’achèvement

La garantie financière d’achèvement est une assurance souscrite par un promoteur immobilier auprès d’un établissement extérieur. Elle certifie aux acquéreurs que les travaux seront menés à leur terme, même si le promoteur fait défaut ou est placé en liquidation judiciaire. Selon le droit français, la garantie financière d’achèvement est obligatoire en cas de commercialisation en VEFA.

Gestion locative

La gestion locative est la prise en charge de vos biens immobiliers mis en location, par un administrateur de biens, un agent immobilier ou un notaire. Dans le cadre des résidences services, le professionnel vous décharge de la gestion courante de votre bien. Les honoraires de gestion locative représentent entre 5 et 10 % des loyers annuels. Vous pouvez les déduire de vos impôts fonciers.

Investissement locatif

L’investissement locatif est le fait d’acquérir un logement pour le mettre en location. Objectifs : créer ou développer son patrimoine, percevoir des revenus complémentaires (grâce aux loyers), préparer sa retraite, réduire sa fiscalité, acheter sa future résidence secondaire, etc. Avec les loyers perçus et les avantages fiscaux, c’est le moyen d’investir avec peu, ou même sans apport.

Logement meublé

Votre bien locatif est considéré comme logement meublé s’il est équipé du minimum de meubles nécessaires à la vie courante : literie, four ou plaques de cuisson, réfrigérateur et ustensiles de cuisine. Si ces éléments ne sont pas mis à disposition du locataire, le bail doit être requalifié en contrat de location « vide ».

Lotissement

Un lotissement correspond au découpage d’une parcelle de terrain en parcelles plus petites, pour faciliter la construction de bâtiments. Cette opération de division foncière s’accompagne d’une viabilisation des parcelles. Après avoir réalisé les études techniques du terrain, le lotisseur détermine le plan de masse de l’opération, délimitant les terrains à construire et les espaces communs. Il réalise ensuite les travaux de voirie et de réseau nécessaires pour assurer l’alimentation des terrains en eau et en électricité et les raccorder aux systèmes d’assainissement. Enfin, il commercialise les lots prêts à construire à des promoteurs ou à des particuliers, les espaces communs étant cédés aux municipalités ou aux syndicats de copropriétaires.

Louer en meublé

Louer en meublé signifie que vous mettez en location un bien équipé du mobilier nécessaire à la vie courante (literie, four ou plaques de cuisson, réfrigérateur et ustensiles de cuisine)

Mandataire

Un mandataire est un intermédiaire agréé, ayant reçu le pouvoir de faire quelque chose pour un tiers, en son nom. En matière d’immobilier neuf, le mandataire reçoit d’un ou plusieurs promoteurs l’autorisation de commercialiser une ou plusieurs de ses résidences. Aussi appelé prescripteur immobilier, le mandataire peut ainsi proposer à ses clients une offre variée d’appartements et de maisons. Les prix et conditions de vente sont les mêmes que celles proposées par le promoteur. Le mandataire est en effet rémunéré par le promoteur et non par l’acquéreur.

Passer par un mandataire peut permettre d’avoir une vision d’ensemble du marché immobilier neuf, et de gagner du temps dans sa recherche de logement.

Marché locatif

Le marché locatif désigne le rapport entre le nombre de logements mis en location et le nombre de locataires potentiels. Il s’évalue également en fonction du nombre de nouveaux contrats de bail signés sur une période. Lorsque la demande en logements est plus élevée que l’offre, on parle d’un marché locatif soutenu ou tendu. Le montant du loyer que vous fixez doit refléter cet environnement.

Plan local d’urbanisme

Le PLU est un document réglementaire élaboré par les municipalités qui définit les grandes orientations en matière d’aménagement territorial. Il exprime et encadre les projets d’évolution de la ville sur un horizon de 10 ou 15 ans. Il trace les lignes à suivre en matière de développement économique et social, de développement durable et de préservation écologique. C’est à partir du PLU que les communes décident du devenir des parcelles de terrain et délivrent les permis de construire.

Le PLU comprend trois parties :
•    le rapport de présentation qui analyse l’état de la ville
•    le projet d’aménagement et de développement durable qui définit les orientations d’urbanisme à long terme et les aménagements retenus par la commune,
•    le règlement, qui applique concrètement les orientations du projet. C’est à partir de ce règlement que les communes émettent les autorisations d’urbanisme : demandes de permis de construire, de démolir, autorisation de travaux…

Plus-value

La plus-value correspond à l’évolution de la valeur de votre bien entre la date d’acquisition et le moment de la revente. Avant une éventuelle cession, la plus-value reste évidemment théorique : le bénéfice ne devient effectif qu’à la revente du bien.

Programme immobilier

Un programme immobilier désigne un projet de construction mené par un promoteur immobilier.

Promoteur immobilier

Un promoteur immobilier commercialise des terrains construits ou prêts à construire à des particuliers, des entreprises ou des acteurs institutionnels. En matière de logements, le promoteur acquiert des terrains pour y développer des programmes résidentiels et les vendre sous forme d’appartements ou de maisons prêts à habiter. Il se porte responsable d’un projet de A à Z, de la conception à la livraison, en passant par les autorisations réglementaires et le financement. Souvent, le promoteur ne se charge pas directement de la construction, mais il supervise les travaux et s’assure de leur bonne réalisation jusqu’à leur achèvement. Les logements sont ainsi livrés « clefs en main ».

Rentabilité

La rentabilité de votre investissement immobilier est sa capacité à vous rapporter de l’argent. Elle s’évalue en comparant la somme des revenus tirés de votre projet, au total des capitaux que vous avez engagés. Compte tenu des emprunts que vous aurez probablement contractés et des charges que vous avez à payer, votre investissement immobilier devient généralement rentable au bout de plusieurs années.

Revenu locatif

Aussi appelé revenu foncier, le revenu locatif correspond aux sommes perçues pour la location de biens meublés ou vides.

Surface de plancher

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces closes et couvertes sous une hauteur sous plafond supérieure à 1 mètre 80, calculée à partir du nu intérieur des murs. Si la « surface de plancher » a remplacé la « surface de plancher hors œuvre brute » (SHOB) et la « surface de plancher hors œuvre nette » (SHON), elle ne substitue pas à la surface habitable. Indiquée sur les plans des logements, cette dernière déduit notamment de la « surface de plancher » les cloisons intérieures et les gaines techniques.

Syndic de copropriété

Le syndic de copropriété est la personne ou l’organisme chargé de représenter la collectivité formée par l’ensemble des copropriétaires d’une résidence, appelée syndicat de copropriété.

Valeur locative

La valeur locative de votre bien immobilier correspond au prix auquel vous pouvez le louer. Elle est définie en regard du marché locatif et en fonction de la situation du bien, de sa superficie, de sa date de construction, s’il est vide ou meublé… Les services des impôts s’appuient sur cette valeur pour calculer la taxe d’habitation et la taxe foncière.

Vente en état de futur achèvement (VEFA)

La vente en état de futur achèvement désigne l’acquisition d’un bien immobilier sur plans. En achetant avant la construction, vous signez un contrat de réservation avec le promoteur immobilier et versez un dépôt de garantie. Vous disposez alors d’un délai de rétractation de 7 jours. Selon l’état d’avancement du projet immobilier, vous pouvez bénéficier d’un paiement échelonné.